Área verde: superficie de terreno destinada
preferentemente al esparcimiento o circulación peatonal,
conformada generalmente por especies vegetales y otros elementos
complementarios.
Inmobiliaria:
empresa que construye, vende y administra edificios.
Inmobiliarias
verdes: empresa que construye, vende y administra superficies
de terreno destinadas preferentemente al esparcimiento o
circulación peatonal, conformada generalmente por
especies vegetales y otros elementos complementarios.
La
realidad
Para
introducirnos en la idea partiremos tratando de traer al
estudio la situación existente en Chile en relación
al tipo y calidad de las Áreas Verdes.
En
nuestro país existen dos tipos de áreas verdes,
por un lado tenemos las áreas verdes diseñadas
y construidas por las inmobiliarias en sus condominios y
loteos nuevos, que se ajustan a lo dispuesto por la ordenanza
de urbanismo y construcción, en general son áreas
verdes de carácter vecinal, con áreas de juegos
infantiles y una superficie que no excede el 10% del terreno
a lotear.
Por
otro lado están los grandes parques urbanos, diseñados
y construidos por el ministerio de vivienda y urbanismo
y administrados por los municipios correspondientes. Sin
embargo para los gobiernos locales se trata de una fuente
de abundantes gastos, lo que dificulta el mantenimiento
y la planificación.
En
La Serena tenemos grandes parques diseñados y construidos
durante el gobierno de Gonzáles Videla (hace más
de 50 años) y que hoy se encuentran en un alto grado
de abandono, tal como el Parque Coll, Parque Pedro de Valdivia
y la colina Santa Inés.
Ahora
bien, otro punto interesante es que el cálculo propuesto
por la ordenanza dimensiona el tamaño del área
verde en proporción al terreno y no a los usuarios,
es decir, la densidad no es determinante en ningún
caso.
Veamos:
De
lo anterior podemos observar que el área verde mínima
exigida para un loteo del estrato ABC1 y C2 de hasta 70
habitantes por hectárea será de 10 m2 por
habitante, sin embargo en los estratos inferiores, donde
las densidades son del orden de los 500 habitantes por hectárea
y los espacios interiores de las viviendas son realmente
pequeños, las áreas verdes mínimas
totales exigidas son entre 1,5 y 1,1 m2 por habitante.
Es
decir en los loteos donde menos se requiere más se
exige y viceversa.
La
teoría
De
acuerdo al estudio de la Universidad Politécnica
de Madrid, denominado "Parámetros dotacionales
en suelo urbano" confeccionado por Agustín Hernández,
Julio Alguacil, María Medina del Río y otros
en 1996, se establece que los óptimos dotacionales
de zonas verdes son los siguientes:
Por
habitante se requieren 13 m2 de zonas verdes, distribuidos
como siguen (y esto es lo interesante para nosotros):
En
una escala de vecindario, 1 m2 por habitante, son las áreas
de juego y estancia. Recoge todos los elementos de pequeña
dimensión que, integrados en áreas de vivienda
y accesibles mediante itinerarios peatonales, tiene por
objeto resolver las necesidades básicas de estancia
y esparcimiento al aire libre de la población residente.
En
una escala de barrio, 2 m2 por habitante, son áreas
ajardinadas de barrio de superficie media dedicadas a resolver
las necesidades básicas de estancia y esparcimiento
en este escalón urbano. Pueden incluir espacios para
el juego y el deporte al aire libre.
En
la escala de barrio - ciudad, 5 m2 por habitante, también
denominados parques urbanos. Se trata de grandes áreas
ajardinadas que sirven como punto de encuentro y reposo
a los habitantes del barrio ciudad. Pueden contener elementos
especiales que las caractericen frente al resto de áreas
ajardinadas, así como elementos aptos para el desarrollo
de actividades culturales y deportivas.
En
la ciudad, 5 m2 por habitante, son los parques supralocales,
los grandes parques que sirven como elementos de transición
a los parques metropolitanos y a las áreas ambientales
de valor natural. Su misión es la de permitir una
mayor contacto con los ciclos naturales, y el mantenimiento
y conservación de la biodiversidad.
La
propuesta teórica identifica a lo menos cuatro niveles
en la escala jerárquica de la ciudad, y son estos
niveles los que establecen lugares para reunir al grupo
inmediato de vecinos o para integrarlos a otros grupos,
es decir, no solo entregan áreas de esparcimiento
sino también zonas donde los habitantes más
diversos se encuentran, se produce un roce urbano un reconocimiento
de su gente.
La
exigencia de los parámetros internacionales de 13
m2 no dista mucho del máximo exigible en nuestro
país, donde alcanza en urbanizaciones bajo los 70
habitantes por hectárea cifras de hasta 10 m2 de
áreas verde por persona, pero exigiéndolas
íntegramente dentro de los loteos, donde el valor
del terreno es mayor que en zonas especiales de áreas
verde como parques y quebradas de la ciudad.
El
encuentro, inmobiliarias verdes.
Es
muy estimulante imaginar nuestras ciudades creciendo de
la mano a una planificación urbana de áreas
verdes de tan diversas escalas, donde podamos encontrarnos
en un entorno natural, donde los niños, los jóvenes
los ancianos y todos en general encontremos espacios de
esparcimiento junto a una naturaleza bien cuidada. Pequeñas
plazas de juegos infantiles, plazas arboladas donde nuestros
niños crecen y grandes parques que reconozcan nuestro
territorio, nuestras quebradas y nos acogan calidamente…un
sueño?, no lo creo… simplemente un objetivo.
Pero,
¿Cómo estimular este sueño para que
se incorpore en nuestras decisiones de planificación
y diseño y se trasforme realmente en un objetivo?
Veamos,
lo primero podría ser el vincular la necesidad de
áreas verdes a las personas y no a la superficie,
es decir, tomar conciencia que a mayor cantidad de personas,
mayor será el uso de los espacios verdes. Vincular
el tamaño de las zonas verdes a la densidad, a la
cantidad de habitantes y no a un porcentaje de cesión
de terreno
En
segundo lugar, sería interesante que las áreas
verdes no se exigieran todas juntas, es decir que se reconozca
las escalas de dichas áreas y acercarnos un poco
a los parámetros dotacionales internacionales, no
por cantidad sino más bien por escala, es decir,
no exigir, por ejemplo, una plaza de vecindario con superficie
y tamaño de una plaza de barrio.
Podemos,
con la ordenanza actual, exigir en la planificación
de nuevos loteos, una determinada área verde de nivel
de vecindario, incluso en los proyectos más grandes
también podríamos exigir una área verde
de nivel de barrio, pero, ¿cómo vamos a exigir
a las inmobiliarias, la construcción de grandes parques
urbanos, donde la participación de su conjunto será
ciertamente muy menor?, no parece muy prudente.
Sin
embargo, a la vista del presente estudio, es necesario el
parque y el parque urbano también, por lo tanto,
si decidimos exigir a través de una nueva ordenanza,
la cantidad de m2 señalada en parques de nivel barrio
ciudad y nivel ciudad nos encontraremos frente a un nuevo
negocio urbano, la venta de derechos de parque.
Ciertamente,
si para la aprobación de nuevos loteos es necesario
contar con los derechos de uso de parques de distintos niveles,
hacer parques públicos (según una planificación
municipal previa) y vender los derechos de usos a diferentes
inmobiliarias podría desembocar en un nuevo negocio
inmobiliario, en el cual el producto de venta sea justamente
el m2 de parque necesario para dotar a las áreas
de crecimiento urbano de los parámetros exigidos
de áreas verdes en sus distintas escalas.
Estas
nuevas inmobiliarias verdes, integran dentro del sistema
de mercado, el requerimiento de nuevos parámetros
dotacionales de zonas verdes, que al ser parte de la ecuación,
se valorizan y se producen en la medida de que se proyectan
nuevos loteos habitacionales; de esta forma estaríamos
garantizando que el crecimiento de nuestras ciudades sea
equilibrado, con el medio ambiente necesario y requerido
para una vida sana y tenderíamos finalmente a una
ciudad sustentable desde el punto de vista de los espacios
públicos vegetales.
